Προβληματικά τα ακίνητα που πωλούν οι τράπεζες -Μόλις ένα στα δέκα είναι «φιλέτο»

Μόλις ένα στα δέκα ακίνητα που περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια των «κόκκινων δανείων» που πωλούνται από τις τράπεζες, μπορεί να θεωρηθεί «φιλέτο».

Αυτή είναι η πραγματικότητα που θα κληθούν να διαχειριστούν οι επενδυτές που αποκτούν τα εν λόγω χαρτοφυλάκια κι εξηγεί ασφαλώς και το ποσοστό επί της συνολικής αξίας του κάθε πακέτου δανείων, που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων που έχουν προχωρήσει σε εκτιμήσεις για λογαριασμό εταιρειών όπως η Bain Capital και η Apollo, που απέκτησαν δύο από τα χαρτοφυλάκια με εξασφαλίσεις σε ακίνητα, υπολογίζεται ότι το 90% των ακινήτων αυτών είναι δεύτερης και τρίτης διαλογής. 

Αυτό σημαίνει ότι πρόκειται για ακίνητα που έχουν σημαντικά βάρη, όπως π.χ. απαιτούν εκτεταμένες εργασίες ανακατασκευής, ή βρίσκονται σε μη ελκυστικά σημεία, ή ακόμα και δεν παρουσιάζουν ιδιαίτερο εμπορικό ενδιαφέρον. Παράλληλα, όπως προκύπτει από φορείς του κλάδου, πολλά από τα ακίνητα βρίσκονται στην Περιφέρεια και όχι σε μεγάλες πόλεις αυτής, αλλά σε μικρότερα αστικά κέντρα, ή ακόμα και χωριά. Πρόκειται δηλαδή για κτίρια, τα οποία είναι απίθανο να αποτελέσουν αντικείμενο εξαγοράς από ξένους ή εγχώριους θεσμικούς επενδυτές, όπως επενδυτικά funds ή εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ). 

Ένα τέτοια παράδειγμα χαρτοφυλακίου είναι το Symbol της Εθνικής Τράπεζας, ονομαστικής αξίας 900 εκατ. ευρώ, το οποίο αφορά δάνεια κυρίως μικρομεσαίων εταιρειών. Πρόκειται για το τρίτο χαρτοφυλάκιο δανείων με εξασφαλίσεις σε ακίνητα που πωλείται στην ελληνική αγορά. Προηγήθηκαν πέρσι, το πακέτο Jupiter της Alpha Bank, το οποίο πωλήθηκε αντί 337 εκατ. ευρώ στην Apollo Global Management και το πακέτο Amoeba της Τράπεζας Πειραιώς, το οποίο πωλήθηκαν στην Bain Capital αντί 432 εκατ. ευρώ.

Αντίστοιχα, το Symbol αναμένεται να πωληθεί στην κοινοπραξία των εταιρειών Elliot Management Group και Centerbridge.  Ενώ για τον όμιλο Elliot, αυτή θα είναι η πρώτη κίνηση στην ελληνική αγορά, για την Centerbridge, έναν από τους μεγαλύτερους διαχειριστές ακινήτων παγκοσμίως, θα πρόκειται για επέκταση της παρουσίας της, η οποία περιλαμβάνει ήδη την Cepal, κοινή εταιρεία που έχει συστήσει με την Alpha Bank, με αντικείμενο την διαχείριση κόκκινων δανείων. 

Τα πρώτα ακίνητα από τα εν λόγω χαρτοφυλάκια εκτιμάται ότι θα ξεκινήσουν να διατίθενται στην αγορά αρχής γενομένης από το φθινόπωρο και δη μετά την ολοκλήρωση των εκλογικών διαδικασιών και την αποκατάσταση της πολιτικής ομαλότητας. Ωστόσο, όπως προειδοποιούν άνθρωποι της αγοράς ακινήτων, απαιτείται προσοχή στον τρόπο και τον χρόνο διάθεσης, προκειμένου η προσφορά να διατηρηθεί σε λογικό επίπεδο και να μην ξεπεράσει την ζήτηση, πιέζοντας τις τιμές. 

Εν τω μεταξύ, εκτός από τα χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων με εξασφαλίσεις σε ακίνητα, οι τράπεζες συνεχίζουν και τις απευθείας πωλήσεις ακινήτων. Τελευταίο παράδειγμα η Eurobank, η οποία έλαβε την Δευτέρα τις πρώτες μη δεσμευτικές προσφορές για χαρτοφυλάκιο 186 ιδιόκτητων και ανακτηθέντων ακινήτων (από άγονους πλειστηριασμούς). Πρόκειται για το λεγόμενο project Opus, ο διαγωνισμός του οποίου ξεκίνησε τον Μάρτιο. Το 80% των ακινήτων βρίσκονται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, με την εκτίμηση της αξίας τους να ανέρχεται σε 87,6 εκατ. ευρώ.