Η φορολογία της ακίνητης περιουσίας είναι ένας σωστός και δίκαιος φόρους, που έχει ενσωματωθεί στα φορολογικά συστήματα όλων των ανεπτυγμένων κοινωνιών. Αρκεί βέβαια να μην έχει στοιχεία που στρεβλώνουν την ορθότητα και την διάσταση του δικαίου. Όμως, ο φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ), όπως έχει διαμορφωθεί, έχει οδηγήσει σε αδιέξοδο πολλά νοικοκυριά, τα οποία δεν έχουν επαρκές εισόδημα για να τον πληρώσουν. Αυτό δεν εκπλήσσει. Στο πρόσφατο βιβλίο μας «Ανισότητες, φτώχειας, οικονομικές ανατροπές στα χρόνια της κρίσης» διαπιστώσαμε τρία κρίσιμα σημεία όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ:
Πρώτον, ότι το 50% των νοικοκυριών που ανήκουν στα χαμηλότερα εισοδήματα έχουν το 2012 ιδιοκτησία του 32% της ακίνητης περιουσίας (αντικειμενική αξία 150 δισεκ. ευρώ,).
Δεύτερον, τα νοικοκυριά με το ανώτερο 20% εισόδημα έχουν, αντίστοιχα, ιδιοκτησία με συνολική αξία 129 δισεκ. ευρώ ή 27% της συνολικής ακίνητης περιουσίας. Η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας στη χώρα υπολογίστηκε στα 472 δισεκ. ευρώ περίπου. Νεότερα στοιχεία την ανεβάζουν σε πάνω από 500 δισεκ. ευρώ, αλλά η διαφορά αυτή δεν αλλάζει την ουσία της πρότασης.
Τρίτον, τα τοκοχρεολύσια στα νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα αντιπροσωπεύουν το 19% με 73% του μέσου ετήσιου εισοδήματος των νοικοκυριών που έλαβαν στεγαστικά δάνεια, ενώ για τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα η επιβάρυνση μειώνεται στο 13% περίπου. Όμως, αυτά είναι μέσοι όροι, που για πολλούς υποκρύπτουν πιο δύσκολες καταστάσεις.
Οπωσδήποτε, τόσο από την εθνική, όσο και από τη διεθνή εμπειρία, γνωρίζουμε, ότι στο 20% περίπου των νοικοκυριών με το χαμηλότερο εισόδημα συνυπάρχουν νοικοκυριά φτωχά ή εισοδηματικά αδύναμα με νοικοκυριά που αποκρύπτουν σημαντικό τμήμα των εισοδημάτων τους. Γνωρίζουμε βέβαια, ότι η απόκρυψη αυτή συναντάται σε επίσης έντονο και πιο έντονο βαθμό στα νοικοκυριά που ανήκουν στο εισοδηματικά ανώτατο 10%, ενώ η απόκρυψη αυτή στα μεσαία νοικοκυριά φαίνεται να κινείται σε χαμηλότερο επίπεδο (ως ποσοστό του εισοδήματος).
Σήμερα, ο ΕΝΦΙΑ καταβάλλεται ικανοποιητικά, όμως πολλοί δεν καταβάλλουν άλλες φορολογικές υποχρεώσεις (φόρος εισοδήματος, ΦΠΑ) ή ασφαλιστικές εισφορές ή δεν πληρώνουν λογαριασμούς της ΔΕΗ. ΟΙ δημοσιονομικές παρενέργειες από το φόρο και τις αντικειμενικές δυσκολίες είναι υπαρκτές. Κατά βάση, στην δομή του φόρου αυτού υπάρχει μια δομική αδυναμία: επιβάλλεται στην ακαθάριστη αξία των περιουσιακών στοιχείων, παρ’ όλον ότι οι ιδιοκτήτες δεν έχουν ακόμα την πλήρη κυριότητα λόγω της μη αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων. Αυτό σημαίνει, ότι πολλοί πληρώνουν φόρο για περιουσία που δεν τους ανήκει εξ ολοκλήρου.
Σε πολλές χώρες, η ακίνητη περιουσία φορολογείται μεν, η φορολόγηση όμως επιβάλλεται στην καθαρή περιουσία, έτσι όπως προκύπτει από την αφαίρεση του υπολειπόμενου χρέους από την συνολική αξία της. Η διαφορά αυτή σημαίνει μια δυσανάλογη επιβάρυνση για τα ελληνικά νοικοκυριά. Ο ΕΝΦΙΑ απέφερε 3,5 δισεκ. ευρώ το 2016 (3,2 δισεκ ευρώ το 2015). Η πρόταση είναι να επιβληθεί ο ΕΝΦΙΑ στην καθαρή αξία της ακίνητης περιουσίας, αλλά με ένα πλαφόν και με τον όρο ότι η διαφορά θα χρησιμοποιείται για την αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου. Χονδρικά, αν από το σύνολο της ακίνητης περιουσίας (472 δισεκ. ευρώ, όπως αναφέρθηκε) αφαιρεθεί η αξία του συνολικού υπολοίπου των στεγαστικών δανείων (61,3 δισεκ. ευρώ στα τέλη του 2016), η φορολογητέα ύλη θα περιοριστεί κατά περίπου 13%, που αντιστοιχεί στο 13% του ΕΝΦΙΑ, δηλαδή θα σημειωθεί μια απώλεια εσόδων περίπου 455 εκατ. ευρώ. Μια τέτοια αλλαγή θα ήταν μια δίκαιη κίνηση σε συνθήκες μιας δίκαιης κοινωνίας υπό ομαλές συνθήκες.
Όμως δεν χρειάζεται να μείνει κανείς μόνο στην αλλαγή αυτή. Οι ωφελούμενοι, για να έχουν το πλεονέκτημα αυτής της ρύθμισης, θα ήσαν δεσμευμένοι να εξοφλούν στις τράπεζες τα τοκοχρεολύσια που οφείλουν. Με τον τρόπο αυτό, χωρίς καμιά πρόσθετη επιβάρυνση των νοικοκυριών, θα μειώνονταν τα κόκκινα δάνεια και θα ενισχυόταν η ρευστότητα και η φερεγγυότητα του τραπεζικού συστήματος, ενώ θα περιοριζόταν και η έκταση του κινδύνου από μια πιθανή μελλοντική ανακεφαλαιοποίηση. Μπορεί να τεθεί και ένα όριο π.χ. 100 χιλιάδες ευρώ ως ανεξόφλητο δάνειο, κατά το οποίο θα μειωνόταν η ακαθάριστη αξία του ακινήτου. Αυτό θα σήμαινε, ότι νοικοκυριά με υπόλοιπο δανείου μέχρι 100 χιλιάδες ευρώ. (κατά τεκμήριο τα πιο αδύναμα νοικοκυριά) θα είχαν το 100% του οφέλους, ενώ νοικοκυριά που έλαβαν μεγαλύτερα δάνεια που δεν έχουν εξοφληθεί, θα είχαν το όφελος μέχρι το ποσό αυτό. Μια τέτοια κατανομή έχει πολλαπλά στοιχεία δικαιοσύνης και προοδευτικότητας, ενώ λειτουργεί και ως κίνητρο για την εξυγίανση των σχέσεων με τις τράπεζες. Τα ποσά αυτά πιθανότατα πρέπει να διαμορφωθούν έπειτα από αναλυτικότερη εξέταση των δεδομένων, όμως οι όποιες προσαρμογές δεν θα άλλαζαν ιδιαίτερα την ουσία.
Η χειρότερη περίπτωση θα ήταν να αποπληρώνουν οι φορολογούμενοι περισσότερο τα στεγαστικά δάνεια και να αφήνουν κενά στις λοιπές οφειλές τους. Ακόμα όμως και στην περίπτωση αυτή, το δημοσιονομικό αποτέλεσμα δεν θα άλλαζε, όμως ελπίδα και η ανάσα που θα έπαιρναν πολλές χιλιάδες νοικοκυριά από την προοπτική να μην χάσουν το ακίνητό τους θα ήταν σημαντική. Επιπλέον, θα δημιουργούσε και μια αίσθηση ενός πιο δίκαιου φόρου, που σήμερα στηρίζεται σε καταφανώς πλασματικές αντικειμενικές αξίες.
